粤港澳大湾区楼市 珠海物业潜力大 过去8个月平均楼价升逾两成

07/05/2018

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大湾区发展利楼市 楼价料超逾内地城市

【明报专讯】财政司长陈茂波指,潜力超越世界其他「湾区经济」 的粤港澳大湾区政策快将落实,意味大珠江三角区展开新一轮合作,区内各地楼市因此备受憧憬;而且在过去两年,大桥效应带动珠海平均楼价累升28%。戴德梁行大中华区综合住宅服务及业务营销董事总经理蒋尚礼表示,除了大湾区概念,珠海规划具弹性、受外资进入等支持,以及港珠澳大桥优势,都成为楼市动力,并更胜其他地区。

珠海主要分为香洲、斗门和金湾三区,并包括与澳门仅一水之隔的横琴新区,市中心位于香洲。中国房价行情资料显示,珠海1月二手盘平均楼价为每平方米2.29万元人民币,按年上升12.11%,当中以斗门区的增幅最高,达14.18%,每平方米售1.23万元人民币。成交方面,蒋尚礼称目前珠海楼市供应和成交量都集中于香洲区,占近整体近一半,但相信新区如斗门和金湾会逐步增加。

二手盘每平方米均售2.29万

近年中央政府推出不少压制楼市过热的措施,但当中限制非本地户籍居民买楼政策的「限外令」,尚未得知地方政府会否跟随。蒋尚礼相信,政府需视乎市况而定,因一旦严格跟随,约七八成人都不能于当地购买物业。他预计大湾区政策正式推出后,各城市会有明确产业分工,才可得知地方会否跟随限外令,以及对楼市的影响。

不过,他料内地整体楼市调控政策不会再进一步​​放宽或收紧,未来两年包括珠海在内的楼价料会横行。至于由横行至楼市再爆发升势的时间,他称仍要视乎政策,例如保障房和要求大型企业推出租住房,如这些供应纾缓中层市民需求,转买为租,或者届时才令内地稍为放宽限购,这可能是3年后发生的事情。

至于被问到除了大湾区概念外,珠海楼市还有什么动力,他认为当地本身都具一定优势,规划较大弹性和多元化;除旅游业外,亦有不少外资进入,动力更胜其他地区。他称珠海的外来力量强,因港珠澳大桥通车后,成国内唯一陆路地方可连接港澳地区,可从中受惠。

处深圳一小时圈具优势

戴德梁行报告指出,随着大湾区计划促进各地经济合作,以及交通连接等,为区内各地楼价带来正面影响。在2015至2017年间,区内城市平均楼价升逾两成,投资者对二线城市兴趣增加亦为楼价升势动力之一。不过,大湾区内楼价有明显差别,主要与各地交通连接有关,例如东莞、珠海、惠州和中山,由于交通连接佳和在深圳一小时生活圈内,过去两年楼累升了近六成。

相反,佛山、江门和肇庆楼市表现较落后,过去两年平均升21% ,明显跑输上述地区,主因为缺乏交通连接各地,并远离深圳一小时生活圈,限制了货物和人流进入,同时阻碍了与大湾区东部城市的经济合作。然而,随着未来数年有数个交通基建项目落成,将扩大上述一小时生活圈范围,把以上三地纳入当中,预计将刺激楼价,料未来3年累升最少35%。

报告亦称,珠海特别受惠港珠澳大桥快将通车,在过去8个月平均楼价累升了逾两成,受当地以至港澳投资者需求带动。即使升幅可观,但楼价也只是澳门的三分之一,反映仍有进一步上升空间。当中横琴受惠大湾区和与澳门紧密联系支持,当地政府料2020年人口将升至28万,支持840万平方米的新住宅需求,接近政府于当地规划作住宅用途的总面积。戴德梁行认为在大湾区中,有明确发展方向、受惠于政策强力支持、即将受惠未来基建项目、拥有稳固经济基础的城市,便具投资潜力,横琴就是其中之一。

楼价仅澳门三分一 有上升空间

横琴为中国其中一个自由贸易区,向企业提供不少优惠,但近年增长主要动力实质来自旅游业。横琴的长隆海洋王国2014年落成后,便吸引大量旅客到访,人次超越香港的海洋公园和迪士尼乐园,亦带动到访珠海的旅客人数急升;自乐园开幕至2016年,珠海旅客人数复合年均增长率达11%,更超越到访澳门的旅客人次。

不过,珠海中原资料显示,去年当地库存量显著提升,值得留意。由于去年市况淡静,以截至2017年底近6个月去库存速度推算,当地需约12.37个月消化,消化库存速度减慢。

来源:本文由深珠海横琴物业代理Jacky Tse提供,内容及图片来自mpfinance.com明报专讯发布

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珠海已经有4个区域的楼价过3万了,就连金湾、斗门都过万了,珠海彻底已经告别了“万元时代”。珠海两年内的楼价将升到5万 /平方米。

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